Bail commercial : droit de préemption du locataire et incendie de l’immeuble vendu

En cas de vente de l’immeuble dans lequel le local commercial est situé, le locataire bénéficie, comme en matière d’habitation, d’un droit de préemption qui lui permet d’acquérir le local en priorité par rapport aux autres acquéreurs éventuels du local. On parle également de droit de préférence. Cette faculté est offerte par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En cas de non-respect du droit de préemption du locataire, la vente du bien peut être annulée. La Cour de cassation s’est d’ailleurs récemment prononcée à ce propos.

Dans cette affaire, un immeuble loué à usage commercial a été vendu à une société civile immobilière. Le locataire estimant que son droit de préemption a été violé demande l’annulation du contrat de vente conclu entre le vendeur et l’acheteur ainsi qu’une indemnisation du préjudice subi. Quelques temps après, un incendie se déclare dans l’immeuble qui se retrouve presque totalement détruit.

La question se pose donc est celle de savoir si la demande d’annulation de la vente est toujours possible ou si la destruction de l’immeuble la remet en cause. En effet, on peut se demander si le locataire a toujours intérêt à agir, car à partir du moment où l’immeuble n’existe plus et qu’il n’est plus locataire, il n’a plus la possibilité d’exercer son droit de préemption. C’est précisément l’argument avancé par le notaire du vendeur. De son côté, le locataire considère qu’il a toujours intérêt à agir et que le droit de préemption dont il bénéficie grâce à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne suppose pas que le bail soit toujours en cours au moment où l’existence du droit de préemption est appréciée. De plus, le locataire considère que le non-respect de son droit de préemption lui a causé un préjudice moral.

Les juges donnent raison au locataire. Dans une décision rendue le 14 septembre 2023, la Cour de cassation rappelle que selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, au risque d’être considérée comme nulle, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La Cour de cassation rappelle aussi que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, lui ou le notaire doivent notifier au locataire ces conditions et ce prix.

En outre, les juges considèrent que la destruction de l’immeuble vendu lors d’un incendie qui survient après la conclusion de la vente et le fait que le locataire ne soit plus locataire du bien, ne l’empêchent pas de demander l’annulation de la vente conclue en violation de son droit de préemption. Le locataire peut aussi demander l’indemnisation du préjudice subi par le non-respect de son droit de préemption.

     Pour conclure, cette décision rappelle l’importance du respect du droit de préemption du locataire titulaire d’un bail commercial et de la procédure de notification de la vente au locataire. En cas de non-respect du droit de préférence ou de la procédure d’information du locataire, la vente de l’immeuble sur lequel porte le bail commercial peut être annulée et le locataire indemnisé et ce même si, en raison de circonstances très particulières, son droit de préemption ne peut pas effectivement être exercé car l’immeuble a été détruit.